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知らないと損!アパートを高く売却する方法

できるだけアパートを高く売るには?その方法を調査しています。

できるだけ高くアパートを売るには?

「親族が運営していたアパートを相続した」。そんなケースがあります。

アパートは土地の有効活用法のひとつ。うまく入居者が現れれば家賃収入を得られます。いわゆる「不労所得」ですから、周囲にうらやましがられたとしても、不思議ではありません。

しかし実際には「正直、うれしくない。むしろ困る」と考える人は、意外に多いのです。その理由は?

  • 維持費がかかる…建物や設備に不具合が生じたら、家主が責任をもって修理にあたらなければならない。また各種の税金や管理費も、馬鹿にならない。
  • 空室リスクがある…物件に魅力がなければ空室が多くなり、収入に繋がらない。
  • 気苦労が多い…問題のある入居者が、トラブルを起こすことがある。

自分の意志でアパート経営を始めた人は、上記のような問題にも気丈に対応できますが、専門知識や心の準備もないままに受け継いでも、当惑してしまいそう。「負の遺産」としか捉えられないケースもあるでしょう。「いっそ売却して、まとまった現金に換えた方がよっぽどありがたい」と考えたとしても、不思議ではないのです。

そうと決まれば「できるだけ高く」と考えるのは、当然の流れです。より高く、よりスムーズなアパートの売却方法を以下に紹介していきます。

まずは相場を確認

いざアパートを売却しようと決心すると、次に気になるのは「いくらぐらいで売れるのだろうか」という点。期待が大きすぎて高い売値をつけると、いつまで経っても買い手が現れないという悲劇を招きかねません。

物件の価値は、プロである不動産会社の査定に任せるのがベストですが、算出させる査定額は、会社によって異なります。不動産は単価も大きいので、その差が数百万円にのぼることもザラ。そこで複数社に査定を依頼することになるわけですが、何社もの担当者を迎え、時間を割いていくのも、なかなか大変です。まずは自分自身の力で「このアパートは、大体いくらで売れそうだ」という目安を知っておく必要がありそうですね。

そんな時、役立つのはインターネット。国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、不動産情報サイトの大手・ホームズが運営する「ホームズ不動産投資」などのサイトを閲覧してみましょう。

これらのサイトでは、あなたが所有する土地/アパートと似た条件の不動産取引価格を、リアルタイムでチェックすることが可能。何度か見ているうちに「この物件がこの価格なら、うちの物件は大体、このくらいか…」とあたりを付けられるようになります。

次の段階で利用するのは「不動産売却一括査定サイト」。インターネット上にはいくつも存在していますが、どれも内容は似たり寄ったりで、利用も無料です。こうしたサイトに物件情報を入力すると、複数の不動産会社が簡易査定額を提示してきます。その中から、相場とあまりかけ離れていない額を提示してきた不動産会社を選び、現地査定を依頼していくという流れになるのです。

不動産会社選びは非常に重要

売却サポートを依頼する不動産会社を選ぶ際は、慎重になる必要があります。査定額が高いところを選びたくなるのは当然なのですが、実際の売却はそれほど単純ではありません。

仲介と買取の違い

まず「所有不動産を売って現金化する」のには、以下2種類の方法があると知っておいてください。

  • 仲介…不動産会社に販売活動と、購入者が現れた場合の契約をサポートしてもらう。仲介手数料が発生する。
  • 買取…不動産会社に物件を直接買い取ってもらう。このため、現金化はスピーディ。

一番大きな違いは、売却価格。一般へ購入者を募る仲介の方が、高く売れます。その代わり買取は、現況のままでもOK。「さっさと売ってしまいたい」という希望がある人は、買取を選択するようです。

仲介にも種類あり

一方「少し時間はかかっても、できるだけ高く売りたい」と考える人は、仲介を選択します。しかし、仲介にも以下の種類があるのです。

  • 専任媒介…ひとつの不動産会社と契約を結び、購入者を募ってもらう。
  • 一般媒介…複数の不動産会社に購入者を募ってもらう。

「複数の会社に頼んでおく方が、情報が広がりやすそうじゃないか?」と考える人がいるかもしれませんが、一般媒介には業務報告などの義務がありません。そのため「請け負ってはくれたが、実際の仕事をきちんとやってくれていない…」というケースが発生しがちです。

「不動産売却は初めてで、わからないことも多いから不安」、「競争力の高くない物件なので、販売に力を入れてもらう必要がありそう」という場合は、専任媒介を検討する方が良いでしょう。

大手、それとも中小?

アパート売却を請け負う不動産会社は、数多くあります。財閥系のグループに属する大手もあれば、地域密着型の中小もあるといった具合です。どちらを選ぶべきなのかは、物件を鑑みて検討する必要がありそう。

  • 大手…ある程度年収の高い不動産投資家層を掴んでいるため、築浅であったり、条件の良いアパートを売却したい場合、購入者をすぐ見つけてくれる可能性が高い。
  • 中小…サービスが細やかで親身なので、多少難のある物件でも相談しやすい。また、エリア特性を掴んでいることが多く、購入希望者に対しても、説得力のある提案ができる。

絞り込む際はココを見る

ここまでの内容をチェックして、ある程度「どのような不動産会社と、どのような契約を結べばいいのか」のビジョンが明確になってきたのではないかと思います。

「ここにお願いしたいな」という会社が絞り込めたら、最後にもう一度、最終候補となった不動産会社の特徴を、以下のポイントから見極めてみましょう。

  • 一棟物件の取り扱い実績は豊富か?
  • 担当スタッフは頼れるか(経験実績の多いベテランか、専門知識は豊富か、人柄は信頼できるか)?
  • 販売活動のチャンネルは豊富か?

現地査定や相談を行う中で、上記の条件をひとつでも多く満たす不動産会社を選ぶことが、成功への近道となります。

いざ売却!販売活動のポイント

売却サポートを依頼する不動産会社が決まったら、いよいよ販売活動が始まります(媒介の場合)。その際は、以下のような工程があると知っておきましょう。

売り出し価格の決定

オーナーの意見はある程度尊重されますが、不動産会社の忠告には耳を傾けること。相場観がズレ過ぎていると、売れ残り物件になります。

また開始から数ヶ月経っても買い手が現れない場合、値下げを提案されることも多くなっています。

賃貸物件の価値をできるだけ上げておく

購入希望者は「物件に価値はあるか」をシビアにチェックするもの。そのため、内外観のリフォームは可能な範囲で行い、居室もできるだけ満室状態にしておくことは重要です。

また入居者との問題は、できるだけ売り出し前に解決しておく努力も怠らないように。

こうした課題に対しては「リーズナブルなリフォーム業者を紹介可能」などの解決案を用意している不動産会社は、数多くなっています。

妥協案を用意しておく

購入希望者が現れても「もう少し値段を安くできないか」と交渉される可能性あり。事前に不動産会社と相談し「値段は下げられない代わり~する」という妥協案が用意できていれば、売却がスムーズに進む可能性が高くなります。

いかがでしょうか?いざ販売を始めたら、不動産会社のサポート力が大きく物を言うことが、おわかりいただけるのではないかと思います。

より高く、よりスムーズなアパート売却を実現するため、不動産会社選びは慎重に行っていくことが肝心です。

3つの条件から絞り込み!高く売却できる不動産会社3選3つの条件から絞り込み!高く売却できる不動産会社3選