売却にかかる税金

このページでは、アパート売却の際に課される税金について、詳細をまとめています。

アパート売却の際に想定しておくべき税金とは

アパートやマンションなど手持ちの不動産を売却すると、まとまった金額が手に入りますが、その収入に税金が課されることも念頭に入れておかなくてはなりません。課される税金には以下のようなものがあります。

1.譲渡所得税・住民税

不動産を売却した際に、発生した利益に対して課税される税金です。以下の計算式で求められます。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+譲渡費用)-特別控除

親族から受け継いだ不動産の場合、取得費用がわからないというケースもありますが、その際は「売却で得た5%相当」として計算するようです。また譲渡費用には仲介手数料や、登記に関する費用などが含まれます。税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以上の所有で譲渡所得の20%となります。また「不動産売買で収入を得た」と確定申告すると、住民税の金額(税率)にも影響が及ぶこととなるでしょう。

2.消費税

不動産を売却する際、不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却が成立した時点で仲介手数料を支払うこととなります。この仲介手数料には、さらに8%の消費税が加算されます。その額は売却金額に左右されることとなり、数万円~数十万円程度。「売却の際に課せられる税金のひとつ」に数えられることは間違いありません。

売却時にかかる税金を減らすことは可能?

せっかく不動産を売却して得た収入ですから「できるだけ課税額を低くしたい」と考えるのは当然。いくつか可能性が考えられますので、以下に紹介していきましょう。

  • 3,000万円の特別控除…
    3,000万円以下の売却価格の居住用不動産には、譲渡所得税がかからない。しかし、アパートなどの物件は適用外。ただし、賃貸併用住宅の場合は、オーナーの居住部分面積のみ、控除が適用されることも。
  • 所有期間10年以上の場合の軽減税率…
    不動産の所有期間が10年以上の場合、「3,000万円の特別控除」と併用して、軽減税率が適用できる可能性がある。
  • 買い替えの特例…
    売却で得た利益を、1年以内に事業用に供した場合、譲渡所得税の節約が可能となる。買い換え金額の方が多い場合は、売った金額に20%をかけた額が収入金額とみなされ、譲渡所得が計算される。買い換えた金額の方が少ない場合は、その差額と買い換えた金額に20%をかけた額との合計額を収入金額として、譲渡所得の計算が行われる。

自分の物件は節税の対象になるか否かは、専門家に意見を求めてみるようにしましょう。

確定申告の際の注意点

売却の翌年の2~3月の間に、確定申告を行わなくてはなりません。その際は、以下の書類を用意しておきましょう。

  • 譲渡所得の内訳書…売却後に税務署から売主に送付されるので、記入して確定申告書に添付する
  • 譲渡時の書類…売買契約書や売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料などの領収書。いずれもコピーでOK
  • 取得時の資料…売却不動産を取得したときの売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書、そして増改築時の請負契約書や領収書のコピーなど
  • 売却した土地や建物の全部事項証明書…法務局(登記所)で入手しておく
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