アパートの査定方法

このページでは、アパート売却の際に気になる査定法について解説しています。

アパート売却の査定額の決め手となるポイント

できるだけ高くアパートを売却したいと考えた際に、どのような項目がポイントになって査定額が決まるのかを押さえておきたいですよね。そこで、3つのポイントについてみていきましょう。

このポイントがしっかり押さえられていると高値での売却が期待できます。

立地条件はどうか

自分が住むアパートを選ぶ際に立地条件を重視している方は非常に多いです。当然ながら、周辺に物がないような不便な環境にあるアパートよりも、栄えている地域にあるアパートのほうが評価は高くなります。

また、高値で売却するための条件として地価の問題があるのですが、これも栄えている地域のほうが高くなるため、自然と売却枠も大きくなるのです。

アパートの周辺に毎日利用するのに便利なスーパーやコンビニがあると理想的ですね。セキュリティを重視している人からすると周辺に人通りの少ない路地など危険な場所がないことも一つのポイントになってきます。交番などが近くにあると一人暮らしの女性からも高評価です。

地域によっては普段の移動手段として電車よりも車を多用することもあるでしょう。この場合、駐車場が整備されているかも重要なポイントです。

駅からも遠く、駐車場もないようなアパートだと評価は低くなってしまいます。

入居率は高いか

アパートを一棟で購入しようと考えている方は、高確率で投資目的での購入です。投資家にとって重視するべきポイントは、儲けが出やすいかどうかですよね。

そのため、あまりにも入居率が低く、一棟で購入したとしても利益が出にくいと感じるようなアパートは買い手が付きません。

どうしても高値での売却が難しくなってしまうのです。

一般的に、満室状態で売却したほうが高値がつくとされています。満室ということは利回りが良いことの証明にも繋がりますし、印象も良いですよね。

もし、アパートの半数ほどしか入居者が埋まっていない場合、焦って売却するのではなく、入居者を見つけてから売却したほうが高値での売却に結び付きます。

ここで気をつけなければならないのが、家賃を下げすぎないということ。確かに家賃を下げればすぐに入居者が見つかる可能性がありますが、家賃の低いアパートとは不動産としての売却価値も下がってしまいます。

キレイに掃除をして清潔感をアップさせたり、魅力的なPRを考えるなどして入居者獲得のための対策を取ってみてくださいね。

家賃はきちんと支払われているか

いくら空室が埋まっていたとしても、家賃滞納者がいるような中古アパートは避けられてしまう傾向が強いです。

先述したように、アパートを一棟で購入する方は投資目的であるため、家賃滞納者がいると毎月の利益をしっかり出すことができず、困ってしまいますよね。

家賃滞納者がいる状況で売りに出すのではなく、事前に問題を解決しましょう。管理会社に相談し、対策を考えることが重要です。

万が一家賃滞納者がいることを隠して売却したようなケースでは、トラブルに繋がってしまう恐れもあります。

個人で査定額を調べるには

どれくらいの査定が出るのかを個人で調べるにはどうしたら良いのでしょうか。 2つのポイントについてみていきます。

個人での算出は難しい

インターネットを活用すればある程度個人でも査定額を想定することは可能ではありません。例えば、無料検索見積もりサイトと呼ばれるもの活用すれば、それなりの精度で結果を知ることができるでしょう。

こういったサービスの中には中古マンションやアパートの査定額を調べるのに特化しているものもあります。

ただ、1つのサービスで出た結果だけを信じることはできないので、複数社から見積もりを取るなどして、総合的な金額を見極めなければなりません。

他に個人で算出する方法としては、自分が売却しようとしているアパートがどれくらいの価格で売りに出されているのかを調べる方法があります。

この時、地域と築年数、構造、間取りなどができるだけ近いものを探さなければ意味がないので気をつけておきましょう。

ただ、似たような建物が見つかったからといって必ずしもその金額で売却できるとは限りませんし、あくまで1つの目安として考えておいたほうが良いですね。

不動産会社に査定を依頼しよう

先述したように、個人で確実な査定額を調べるのは非常に難しいことです。特に気をつけなければならないのが無料検索見積もりサイトを使ったり、自分で調べた結果が間違っている可能性もあるということ。

その査定額を信じ切って売却の予定を立てていたところ、実際に不動産会社で査定額を調べてもらったら全く違う結果になったということもあるのです。

やはり、正確な査定額を知るためには不動産会社に査定を依頼した方が確実だといえます。不動産会社といえば、不動産売却に関するプロですよね。

専門知識を用いてかなり精度の高い査定を行なってくれます。その中では過去の事例や市場相場といったものだけでなく、原価や将来の収益還元まで含めた計算ができるので、より確実な数字を出すことができるのです。

その結果は、自分で調べた査定額よりも高くなることもあれば、安くなることもあるでしょう。

ですが、具体的な売却計画を立てていくためには正確な査定額を基にして進めていく必要があるので、正しい査定額を知るためにも不動産会社に査定額を算出してもらうと安心ですね。

不動産会社が行なう2種類の査定方法

アパートを売却する際に最も気になるのは売却金額です。オーナーは「できるだけ高く売りたい」と考えますが、設定が相場とかけ離れていると「いつまでたっても売れない」という事態を招くことに…。売却をサポートする不動産会社に査定してもらったうえで、価格を調整していきます。さて、査定はどのような基準で行われているのでしょうか?以下のふたつに大別して、見ていきましょう。

1.過去の事例との比較

不動産会社は、オーナーが売却を検討している不動産のエリアや物件特徴を踏まえたうえで、過去の類似取引データを調査します。そのうえで査定金額を算出していきます。

2.市場相場との比較

査定の際は「現在の市場相場」も考慮に入れられます。過去の類似取引データが数年前のものである場合、市場相場にも変動が生まれているからです。例えば「過去事例によると、5年前は2,000万円で売却できたが、現在のアパート相場は500万円ほど低下しているので、査定額は1,500万円」と判断されることもあります。

個人で査定額を調べるには

上記のようなプロセスを経た査定額に不満があった場合「本当に正しいのだろうか?」と、訝しむオーナーがいるかもしれません。

個人で査定額を想定するためには、インターネットを活用していきます。ネット上には「無料検索見積もりサイト」が複数存在しており、中には中古マンションやアパートに特化したサービスもあります。そちらを利用して複数社の見積もりを取っておけば、大体の査定額が把握できるようになるでしょう。

とは言え、不動産会社が査定額を算出する際は、不動産のプロが専門知識を総動員して、真剣な精査を行うもの。過去事例や市場相場だけでなく、原価や将来の収益還元までを含め、計算にあたります。素人判断や簡単な見積もりより、正確であることは間違いありません。

ネット上で調べた見積もり額は、あくまで「おおよその目安」と捉え、プロの意見に素直に耳を傾ける姿勢を持つことも、大切です。

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