体験談4 シロアリ被害物件の売却

このページでは、シロアリ被害の物件をいかに売却したのか、Dさん(30代男性・会社役員・大田区のアパート自主管理10戸)の事例を投資コンサルタントとともに振り返ります。

壁から湧き出る虫…床下や屋根裏を調査

Dさんとは一本のお電話をいただいたことがキッカケになります。Dさんは7年間所有のアパートを自主管理しており、入居者から「壁から虫が出てきた」というクレームを受けておりました。

現地を見てみると、壁に無数の小さな穴がありそこから虫が出てきている状態でした。不安になったDさんは「どうしたらよいのか?」という対処法も含めて先々の対策など色々と相談したいということでした。

弊社としては直ぐに現地調査をする必要があると判断し、ご連絡をいただいた当日に現地へ訪問してDさんとご入居者様とお会いしてお話を聞き現状確認を行いました。すると、お話の通り壁から虫が湧いていて、その他居間や玄関などのサッシを剥がしてみたところ羽のついた蟻のような虫の導線ができておりました。

これは非常事態ということで害虫駆除業者の手配をして更に床下や屋根裏の調査を行うことにしました。すると既にあらゆる壁や床など躯体までに被害が出てしまっている状態でした。

Dさんが抱えていた悩み

  1. 入居者とのトラブルをどうしたら良いか?
  2. 改善する方法はあるのか?
  3. こんな状態でアパートは売れるのか?

投資コンサルの提案と解決方法

早急に害虫駆除を行いました。放っておいて入居者の家具などに被害ができたら賠償責任にも繋がりますので、これ以上被害が広がることを食い止める必要があります。

シロアリは湿気の多いところを好む生物で、築古の木造建物では外壁の少しのヒビやタイルのシーリングのヒビなどからの雨漏りが原因で発生することがあります。害虫駆除だけではなくそれらの防水工事や被害にあった躯体などの補修も当然必要になりますので、それ相当の費用がかかることになります。

  • Dさんがそれらの費用をかけて物件再生をして引き続き管理を頑張るのか?
  • それとも現状を良く理解して購入していただける買主を探すのか?

この2択のご提案をさせていただいたところ、Dさんは売却後の責任やトラブルが一切ないのであれば売却したいとのことでした。弊保有して弊社へ管理委任することもご提案しましたが、Dさんは売却をしたいということで売却依頼をいただくことになりました。

一切の責任を負わない内容で契約

売却活動では弊社のお客様へ購入していただく目星は既についておりました。注文住宅の建築工務店のお客様です。シロアリの被害を全て説明し、現地調査も行った上で「瑕疵担保免責、現状有姿、引渡後に何か不具合があった場合でも一切の責任は負わない」という内容で契約をすることになり、売却価格はほぼ相場価格での売買となりました。

例えばこれが一般の個人投資家や不動産買取業者ですと相場の8割以下の金額か土地値になってしまったでしょう。
では何故にほぼ相場価格での売買が成立したかと言うと、買主様は建築工務店のため自らで建物の補修ができるからです。そのような買主様の特徴を活かして売買の仲介をさせていただきました。

【売却を終えて】定期的な巡回調査が必要不可欠

Dさんはオーナー業史上最大の大参事になってしまい、一時期はどうなることかと夜も眠れなかったようです。売却が決まった時は本当にホッとしたと言っておりました。また自主管理をすることの大変さもお気づきになり、今では別物件の管理を弊社に任させていただいております。

弊社の物件管理ではしっかり巡回調査を行っておりますので、何か変わったことなどがあればすぐに気づき、追及することができます。もうこのような被害が出ないことを祈っております。

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