体験談5 空き家対策としての売却

このページでは、空室対策としてアパートをどのように売却していったのか、Eさん(40代男性・大手金融機関勤務・板橋区中古アパート18戸)の事例を不動産投資コンサルタントとともに振り返ります。

入居率が半分以下のアパート

管理物件のオーナー様から「相談に乗ってもらいたい友人がいる」とご紹介いただいたことがキッカケです。単身用アパート18戸を所有されており、入居率が半分以下となってしまっているため、何とか入居率を上げることができないか?というご相談です。

お電話で物件詳細と賃貸状況をお伺いして、打合せの前に物件調査と賃貸マーケット調査を行ってから実際に会って打合せをさせていただきました。

Eさんが抱えていた悩み

  1. とにかく空室をなんとかしたい
  2. ローンの返済で収支がマイナスになってしまっている
  3. 現管理会社からは家賃を大幅に下げて募集することを勧められている

弊社の提案と解決方空室が多い原因から分析してご提案したのですが、状況は深刻で、空室が多い原因は周辺のアパートの供給数が非常に多く賃貸市場のマーケットが崩れかけておりました。

周辺には新築アパートがドンドン建築されており競争が激しく、敷金礼金0円はもちろんシェアハウスのような格安物件もあり、格安物件で溢れておりました。つまり周辺の物件供給数が需要を上回ってしまい、条件競争となり入居者の取り合いになってしまっていたのです。

さらに、そのような状況な中、強気な家賃設定と条件を打ち出していたため、元々入居していた方も他へ引っ越してしまったのです。

投資コンサルタントの提案と解決方法

悩みの原因を理解していただき「入居率を上げて売却する」というご提案をさせていただき現状での売却は空室が多いため、どうしても売却先がプロ投資家や買取業者になってしまい、売却価格が安くなってしまいます。

無理に売却せずに保有していくという選択肢もあるのですが、入居率を上げるためにはどうしても家賃や契約条件を周辺に対抗する必要があり、入居率90%まで上げてもEさんのローン返済や管理費、固定資産税、所得税など加すると実質キャッシュフローがマイナスになってしまいます。

無理にマイナスの状態を我慢しながら中長期間保有するのであれば、入居率を上げて損失を最小限に抑えて売り抜けることをお勧めさせていただきました。

空室部屋はすべて法人契約で満室に

弊社へご相談いただいてから、約2ヵ月で空室部屋はすべて法人契約で満室にすることができました。その法人とは弊社の管理物件を借りていただいている法人様です。外国企業で外国人留学生や職業訓練生の住宅斡旋を行っている企業です。

家賃を下げた上に、敷金礼金0円にしたことで契約に至りました。退去時の原状回復義務をしっかり明確にして保証会社を利用することで、退去時のオーナー様リスクはかなり軽減されるのでCさんには納得していただけました。

それからは弊社へ管理を切り替えていただき、売却活動スタートから3ヶ月で売却することができました。弊社では日本人向けの広告活動はもちろん、外国人向けのポータルサイトでの広告活動も行っております。

Eさんの物件は入居者に外国人が多いという理由もあって、物件購入者のご理解を得ることができました。

【売却を終えて】忍耐力が満室経営と売却まで導いた

我々のご提案を信じて頑張っていただいたEさんの忍耐力が満室経営と売却まで導いたのだと思います。Eさんとは入居付けから売却までの長いお付き合いとなりましたが、現在では所有されている区分マンションも弊社にて管理させていただいております。

オーナー様の悩みは様々で、解決策も様々です。お客様のご相談にはより理想に近く現実的な解決策のご提案を心掛けていきたいと思いました。

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