体験談10 災害で被害を受けたアパートの売却

このページでは、大規模災害の影響で傾いた物件を所有していた、Jさん(30代男性・自営業・千葉県船橋市・アパート)のアパート売却事例を、投資コンサルタントとともに振り返ります。

災害後の修繕費用を無駄にするような売却はNG

Jさんの娘さんから弊社に連絡があったのは、2011年の東日本大震災から5年が経過した、2016年の春でした。娘さんのお話によると、父親であるJさんは震災前から船橋市にアパートを所有していたものの、大地震の影響でそのアパートは傾いてしまっており、娘さんはそのような状態のアパートを相続したくないということでした。

しかし、一方でJさん自身は、震災前にアパートの大規模修繕工事を行っていた上、災害後も色々と費用をつぎ込んでおり、安値ではアパートを手放したくないと、それまでにもアパート売却を持ちかけてきた不動産会社の営業を追い返していたのです。

また、Jさんは確かに建物の傾きはあるものの、補修や家賃の値下げによって入居者との間では話がついていると考えており、しばらくは現状のままで良いという意向でした。

とはいえ、次に災害が発生した時のことを不安視する娘さんの思いもむげにできず、まずは弊社の査定をご確認頂くことになりました。

Jさんが抱えていた悩み

  1. 傾いたアパートでも安値では売りたくない
  2. Jさんと娘さん双方が納得できる結果を
  3. 売却後に責任を負いたくない

投資コンサルの提案と解決方法

震災前に銀行からの融資を受けて行った大規模修繕工事や、震災後の修繕などに費やしたお金など、Jさんにとってすでに支払ってきた費用の回収はとても大きなポイントでした。また、実は以前に買取を提案してきた業者が、明らかに安値を提示しており、そのためにJさんがアパート売却を持ちかけてくる不動産会社に不信感を抱いているというのも問題でした。

売却価格から修繕費用を差し引いての価格提案

Jさんがイメージしていたアパートの売却価格は、実際の査定価格よりかなり安値でありました。そのため、改めて検証した結果、売却価格そのものはJさんにもご満足頂けるものでした。

しかし、それはあくまでも建物や地盤に問題がないという前提の売却価格であり、実際には地盤沈下の修繕費用を考えることが必要です。

そこでまずは弊社からJさんに、何も問題がなかった場合の売却価格と、そこから地盤沈下の修繕費用を差し引いた金額を、実際の売却価格にしてはどうかという提案を行いました。

するとJさんから、基本の売却価格から、アパートの傾きの修繕費用分としてマイナス500万円の範囲であれば、売却を認めるというお答えを頂けたのです。

地盤調査と実際の修繕費

傾きの修繕費を算出するためには地盤調査が必要でしたが、ボーリング調査よりも安価なスウェーデン式サウンディング試験を採用したことで、Jさん負担で調査を行えることになりました。そしてその結果、アパートの傾きは薬液注入工法を用いれば、およそ500万円で修繕可能ということが判明しました。

調査結果を携えた売却活動

後はもう、地盤調査の結果と修繕費用の見積もりをそろえ、売却活動を進めるだけです。そして3ヶ月後、建設会社の役員の方へ売却することが決まりました。 これは、Jさんのアパートがきちんと修繕することで、収益物件として問題なく活用していけると買い手から判断された証拠でもありました。

【売却を終えて】災害後も自主管理を徹底していたことが決め手になった

実は、Jさんのアパートの10戸中、特に傾きがひどかった部屋は4戸で、それらは全て長らく空室のままでした。

しかしその他の部屋に関しては、程度の差こそあれ床の傾きなどがあったものの、家賃の値下げやタイルの貼り替えといった、入居者のためにできることをJさんがしっかりと行ってきたこともあり、アパートが傾きだしてからも入居を続けてくれる人がいたのです。

その結果、Jさんのアパートは、Jさんが現状維持で構わないと考える程度には収益があり、またJさんにとって感情的にも大切な物件となっていたのでした。

実際、手をかけてきて思い入れのあるアパートを手放すことは、Jさんにとって非常に大きな決断であったに違いありません。

しかし、それによりJさんだけでなく、娘さんや入居者様、買主様など、アパートに関わる全員が喜んでもらえたことは、とても素敵な成果でした。

アパートの引き渡しを済ませた後、Jさんから実はアパートが売れるか最後まで疑心暗鬼だったという本心と、同時に「ありがとう」という温かい言葉を頂戴できて、弊社一同、心より喜びを実感することができました。

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