体験談2 赤字続きの物件を売却

このページでは、赤字経営の物件をいかに売却したのか、Bさん(60代女性・無色・埼玉県の鉄骨マンション12戸中5戸空室)の事例を投資コンサルタントとともに振り返ります。

固定資産税を滞納…仮差し押さえ状態に

Bさんからの一本の電話がキッカケになります。お電話でBさんはご所有のマンションを売却したいので買取査定をしてほしいという内容でした。その他、数社にも同時に依頼をしているため、スピーディーかつ金額が高いところで決めたいというお話でした。

Bさんはとにかく急いでいる様子でしたのでお話を聞いたところ、固定資産税の支払いを滞納してしまい仮差押え状態になっており、更にローン返済も5ヶ月遅れてしまっている状態で債権者から競売申立をされてしまったということです。

ローン返済が困難になった段階で大手不動産会社へ売却依頼をしたのですが、大手不動産会社の営業担当者の言う売却価格でなかなか売れずに5ヶ月以上も経ってしまったという訳です。大手不動産会社担当は金額を大幅に値下げすることを勧めてきたのですが、当初提案された金額はBさんを客として引き込むための手口だったのかと思い信用できなくなり専属専任契約を解約したとのことです。

とにかくこのままでは物件差押えされて競売になってしまうので、それだけは避けたいというご相談でした。

Bさんが抱えていた悩み

  1. 税金とローンが払えない
  2. 入居者が付かない
  3. 売却したい

不動産経営を長年続けていくと、必ずぶつかる壁があります。築年数が古くなり賃料が下落して修繕が必要になり、減価償却費や借入利息の経費の減少、空室など様々な問題が起こってしまい不動産経営が赤字化してしまって資金ショートしてしまった訳です。追い打ちをかけるように大手不動産業者へ依頼した売却活動も思うようにいかず、競売寸前まで事態が悪化してしまいました。

投資コンサルの提案と解決方法

競売の申立をされているため、早急に債務者との交渉を行い、任意売却をお勧めしました。任意売却では債権者との交渉が重要で、債権者の承諾を得ることができないと成立しません。なお、売却価格でローン完済できない場合には残債を支払い続ける必要があります。

それらのことを説明した上で、債権者との交渉と合わせて、当物件の弊社買取りのご提案をしました。当物件の空室原因は、原状回復ができてなく酷く汚れていて、破損箇所がある状態であったためです。建物も錆や汚れが目立ち暗い印象があり、なかなか入居者が決まらなかったのでしょう。

しっかり改善すれば満室経営は可能と判断

賃貸需要としてはそれらの修繕をしっかり行い改善することができれば、満室経営は十分可能なエリアと判断したため、私たちが買取って室内と外壁などを全て綺麗に修繕して再販することにしました。

再販の際には私たちの顧客様が既に購入したいと申し出ているという状況でもあったため、他者よりも高額でスピーディーにBさんと契約させていただくことができました。

債権者への具体的なスケジュールと交渉が大事

ご契約後には手付金の証明をもって税務署の仮差押えを抹消していただき、売買価格でローン残債も完済することができるので債権者との交渉の末、競売申立を取り下げていただき無事に売却を成功させることができました。

Bさんのケースでは限りなく時間が無い状況だったため、債権者に対しての交渉でより具体的なスケジュールと信ぴょう性のある交渉が大切でした。それらのハードルをスピーディーに乗り越えることができた、行動力と決断力があったBさんの頑張りの成果だと思っております。

【売却を終えて】不動産経営の赤字化は放っておかない

Bさんは長年ご所有してきた収入源となるマンションを手放すことになって少し寂しそうな様子でしたが、競売になることを回避できて肩を撫で下ろしておりました。そして「こんな風になるとは思わなかった」と言っておりましたが、今では好きな韓流ドラマを見ながら可愛いペットと一緒に年金生活を送っておられます。

Bさんの場合は九死に一生を食い止められましたが、行動が遅れて競売にかけられてしまう方も多くいます。不動産経営の赤字化は放っておかずに、早め早めの対策が先決と強く感じました。

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