体験談9 家賃滞納者のいるアパートの売却

このページでは、親から相続したアパートに悪質な家賃滞納者がいたIさん(50代男性・薬品会社勤務・東京都江東区・アパート13戸)の、問題解決からアパート売却までの事例を、投資コンサルタントとともに振り返ります。

老朽化と家賃滞納という2つの問題を抱えるアパート

Iさんは親の死後、1階に店舗を持つ築36年のアパートを相続しました。しかし、13戸の部屋の内、2室にとても悪質な家賃滞納者がいたのです。

まず、家賃滞納者の内の1人は、1階店舗でもある飲食店の人間(2年以上の家賃滞納)。そしてもう1人は、ゴミ屋敷の住人と化していた単身の高齢者(1年以上の家賃滞納)でした。

実は、弊社の広告を見て相談しようと決められるまでにも、複数の不動産会社へアパート売却について相談していたIさん。Iさんは製薬会社勤務で忙しく、自らアパートを維持管理していくことが難しかったため、速やかなアパート売却を希望していたのです。

しかし、アパートの老朽化や管理状況の悪さと、家賃滞納者の存在を理由に、ほとんどの不動産会社には取り合ってもらえず、また売却を受け入れてくれた不動産会社からも、土地価格より20%も安い金額しか提示されず、これから一体どうして行けば良いのかと、途方に暮れているという現状でした。

Iさんが抱えていた悩み

  1. 管理状態が最悪のアパートの改善
  2. 家賃滞納問題の解決
  3. アパート売却の最善方法

投資コンサルの提案と解決方法

解決すべき問題は複数ありましたが、何よりもまずはIさんにとっての最終目標を確かめるため、改めてアパートの売却価格を査定し、実際にその価格でアパート売却を成功させるには何が必要かということを、詳しくご説明しました。

現実的な話として、以前に別の不動産会社から提示されていた土地値にも満たない買取価格は、劣悪なアパートの状況を考慮されていたものです。そのため、それらが改善されたとすれば、アパートを以前の査定価格よりも高値で売却することは充分に可能と思われる案件でした。

最重要課題は家賃滞納者の立ち退き

最初に対処すべきは、言うまでもなく家賃滞納者でした。そこで、弊社がIさんの代行者となって、悪質な家賃滞納問題の改善に取り組むことにしたのです。

具体的な話をすれば、滞納している家賃の請求と、催告などを一つずつきちんと行った上で、最終的に弊社顧問弁護士へ訴訟を委任し、確実な明け渡しを求められるように処理していったのです。

結果的に、裁判はIさんの勝訴。とはいえ、訴状を提出してから強制執行による家賃滞納者の立ち退きまで、およそ7ヶ月ほどの時間がかかり、争訟費用も必要でした。

アパートの状態改善と売却方法の模索

家賃滞納問題が解決された後は、ゴミ屋敷状態であった家賃滞納者の部屋を含む、アパートの状態を可能な範囲で改善し、収益物件・土地の両方の価値から売却を目指すことになりました。尚、売却価格としては、最初の段階で弊社が査定していた金額が基準であり、その数字は土地値を少し上回るというものでした。

すると、売却活動をスタートさせてから2ヶ月後、土地値に近いお手頃価格ということもあって、Iさんのアパートを即金で購入したいという個人投資家が現れたのです。

その後は、さらに金額面や条件面での交渉をとりまとめ、Iさんにも納得してもらえたので、無事にアパートの売却を完了することができました。

【売却を終えて】家賃滞納問題の解決はアパート売却で重要

この事例のように、悪質な家賃滞納者の存在や、不動産物件のゴミ屋敷問題などがあった場合、曰く付き物件として、売却価格が大幅に低下してしまうことを避けられない場合が大半です。事実、Iさんのアパート売却事例では、家賃滞納問題などが解決する前に、別の不動産会社から提示されていた買取価格と、実際に個人投資家へ売却した際の価格の間で、およそ1千万円を超える価格差が生じています。

この金額は、家賃滞納者を立ち退かせるまでに要した争訟費用などを、さらに上回るものです。

つまり、家賃滞納問題を解決するために、時間と費用をかけたとしても、きちんと問題のない状態でアパート売却を進めた方が、結果的にはメリットが大きくなるということです。これは、諸問題を抱えている物件の売却を検討する人にとって、決して無視できないポイントといえるでしょう。

また売却後、Iさんは親から相続したアパートをプラスの気持ちで処分することができたと、非常に喜んでくださっており、精神面でも問題解決は重要だといえます。

現在、Iさんは奥さんと2人で、売却益を元手にした新居の購入を検討されています。

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