体験談1 物件の老朽化による売却

このページでは、老朽化した収益物件をいかに売却したのか、Aさん(60代男性・自営業・千葉市松戸のアパート8戸中満室)の事例を投資コンサルタントとともに振り返ります。

大震災で症状が一気に表面化

Aさんから物件査定依頼の電話をいただいたところから始まりました。すぐに現地調査を行い査定して、お会いすることに。物件は昭和54年築のアパートで基礎にクラックがあり、階段に若干の歪みと外壁にはヒビがありました。現行の耐震基準を満たしておらず、2011年の東北大震災の時にそれらの症状が出てしまったということです。

現状の賃貸では支障はなく入居者からのクレームもないので、そのままにしているということですが、将来的に相続することになった場合、相続した子どもに面倒をかけたくないという気持ちからのご相談でした。

Aさんが抱えていた悩み

  1. 築年数が古く建物の状態は大丈夫なのか?
  2. 大きな地震に耐えられるのか?
  3.  問題を抱えた物件を相続して子どもに面倒をかけたくない
  4. 売却した場合は土地値よりも安くなってしまうのでないか?

物件の老朽化により今の入居者が退去したら入居者が付かないのではないか?修繕費用が大きくかかるのではないか?などのリスクも感じられており、売却せずに済む方法も何かないか?というご相談も合わせていただきました。

投資コンサルの提案と解決方法

Aさんとは何度かお会いして物件への思いやご家族の話しを聞かせていただきました。その中で投資コンサルからのご提案は、以下の3点でした。

①建替え
メリット:資産を残せる
デメリット:立退きなどが必要で解決しないこともある

②リフォーム
メリット:建て替えよりも安価
デメリット:新築ではないので売却時は築古物件扱いとなる

③売却
メリット:悩みから解放される
デメリット:賃貸収入がなくなる

業者ではなく個人投資家への紹介をメインに

投資コンサルのご提案ではそれぞれのメリット、デメリットを詳しく説明した上で、建替えることは時間と労力を考えると消去法によりないということになり、リフォームと売却の方で検討しておりました。

そこで、阪神淡路大震災の時の「老朽化アパートの倒壊による死亡事故」のお話をしたところ売却することを決断していただけました。(※阪神淡路大震災で老朽化したアパートの大家さんが裁判で1億円の損害賠償を命じられた判例です)

土地値より少し高い価格で売却

売却活動ではAさんの時間に余裕があったため、買取業者ではなく個人投資家への物件紹介をメインに営業活動を行った結果、土地値よりも少し高い金額での売却ができました。購入者は高所得者の方で、節税を目的としての購入でした。

ここでは買取業者に売却していた場合は、買取業者は建物解体して更地にして売却をするため、土地値から立退き料や解体費などを差し引きされてしまうことが一般的です。Aさんの場合は、個人投資家への売却を成功させられたため、希望金額での売却を実現することができました。

【売却を終えて】老朽化は放っておかない!

今では将来の不安が無くなりスッキリしたそうです。アパートを売却してできたまとまったお金で新たに築浅のアパートを買いたいということで、私どもの会社へ購入の相談をいただいております。

新たに買う物件は相続することになるため、息子と一緒に相談しながら決めたいと言っております。息子さんも気に入ってもらえる物件が購入できればそれはAさんの本望かと思います。

アパートの老朽化は放っておくと大変な惨事にもなりかねません。今は良くても相続した後のことまで考えておられるAさんに感銘を受けました。

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