築古アパートを高く売りたい!アパート買取高額査定のコツ » 5つの体験談から学ぶ!アパート売却の失敗と対策

5つの体験談から学ぶ!アパート売却の失敗と対策

このカテゴリでは、アパート売却の実態を把握するために、5つの体験談を紹介していきます。フォーカスした問題は、物件の老朽化や赤字物件、財産分与、シロアリ物件、空き家対策。それぞれの売却時の課題に対して、不動産投資コンサルタントがどのような対応策を提示していくのか、ぜひ参考にしてくださいね。

<目次>

物件の老朽化による売却

■Aさん(60代男性・自営業・千葉市松戸のアパート8戸中満室)の事例

「もし相続することになったら、子どもに面倒をかけたくない」というAさんに対して、不動産投資コンサルタントが提示した3つの選択肢とは?

物件の老朽化による
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赤字続きの物件を売却

■Bさん(60代女性・無色・埼玉県の鉄骨マンション12戸中5戸空室)の事例

はじめは順調でも次第に資金がショートしてしまうアパート経営の落とし穴とは?競売寸前まで事態が悪化したBさんへ不動産投資コンサルタントが提示した解決方法を紹介。

赤字経営物件の
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離婚時の財産分与による売却

■Cさん(40代男性・会社員・神奈川県川崎市・アパート16戸)の事例

「3か月以内にA社よりも高い金額で売却したい―」。思い入れのある物件を売却まで自分がやり抜きたいというCさんは、無事に売却できたのか?

離婚時の財産分与による
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シロアリ被害物件の売却

■Dさん(30代男性・会社役員・大田区のアパート自主管理10戸)の事例

「壁から虫が湧いてくる」。8割以下の金額か土地値になってしまうシロアリ被害物件を、ほぼ相場価格で契約した不動産投資コンサルタントの選んだ売却先は?

シロアリ被害物件の
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空き家対策としての売却

■Eさん(40代男性・大手金融機関勤務・板橋区中古アパート18戸)の事例

空室が多い原因分析から賃貸マーケットの調査まで、個人では解決できなかったアパート問題に、不動産投資コンサルタントが提示した解決方法とは?

空き家対策としての
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事例1:競合が増えてきたエリアにあるアパートを2棟売却

複数のアパートに投資していたAさん。東京オリンピックを前にもともと所有していたアパートのあるエリアにたくさんのマンション・アパートが建つようになり、売却益を確保するなら早めに判断すべきと考え、投資している物件のうち2棟を売却しました。1棟目は、秋頃から売りに出し、引渡しができたのは翌年3月。およそ6ヶ月かけての売却となりました。アパート売却は、買主への融資査定が降りるまでの期間なども考えなければならないため、タイミングやスケジューリングは重要と痛感したAさん。とは言え、2棟目は「ほぼ満室経営できていた物件だったため、すぐに売れるだろう」と思っていたのですが、1棟目と同じく、買い手となる投資家への融資がなかなか降りずに苦労したそうです。結果的には1棟目は売買差益1500万円ほど、2棟目は売買差益650万円ほどを確保できたそうです。
不動産の売却は、なかなか売り手の希望するタイミングでできるとは限りません。とくに、最近はサラリーマン投資家への銀行からの融資が一昔前よりも通りにくくなっていることなどから、売り手側としてはドキドキする状況も多いようです。売り手も買い手も乗り気だったとしても、融資の関係で取引が成立しないことも多いにあり得ます。なかなか完璧にできるわけではありませんが、不動産売却時には、買い手がどんな人で、どんな状況なのかもしっかりとチェックしてみるといいでしょう。

  • エリア:東京23区
  • 合計売却益:約2,150万円(2棟)

事例2:築5年の物件を資産整理で高額売却

資産整理の目的で築5年の築浅物件の売却をしたOさん。エリアも名古屋市南区と、比較的人気の高いエリアでした。築年数は5年。物件の状態も比較的良かったことから、高額で売却が実現しました。売却を検討し始めたタイミングでは、空室があったものの、賃貸募集を精力的に行うことで空室も解消。結果的に収益物件としての印象が強まり、より購入希望者にも魅力的に映る結果となりました。
物件情報もインターネットサイトなどに公開したため、多くの人の目に留まり、複数の購入希望者が集まることに。Oさんの希望売却金額を上回る金額で売買が成立しました。当時は、名古屋市内や名古屋近郊エリアでゼロ金利政策の影響を受けて収益物件の購入希望者が増加。ニーズが高いタイミングだったことも、収益物件のスピーディーかつ高額な売却につながったと考えられます。
物件売買を検討する際には、より多くの購入希望者を集められる仲介業者を探すことも売却成功の秘訣。市場のニーズなども日頃からこまめに情報収拾し、最適なタイミングで売却をすることが大切です。

  • エリア:名古屋市南区
  • 売却金額:約4,200万円

売却時のポイント1:収益物件不足の市場状況にマッチ

当時、物件のあるエリアは物件数が多い一方で収益物件はそれほど多くありませんでした。いわゆる収益物件が品薄のタイミングで売りに出すことができたため、Oさんの物件は希望価格よりも高額で売却が成立。需要と供給のバランスが、供給側にとってメリットの多いタイミングを狙うことが売却時の一つのポイントのようです。

売却時のポイント2:いち早くネット掲載などの販売活動を実施

売却をすると決めてすぐに、インターネットに売却物件を掲載。多くの写真とともに物件の情報を広く公開しています。町の不動産屋やブローカーに土地や物件探しをお願いする人も多い中、やはり時代の変化によってインターネットでの情報公開も重要です。写真を多めに掲載することで、問合わせも集まりやすくなったと考えられます。

事例3:遠方からでも高額売却を実現

父親の物件を相続したものの、遠方に暮らすため管理が大変ということで売却を検討したIさん。地元の不動産仲介業者に売却を相談し、電話・メールを中心に売却サポートを受けました。築年数は10年。状態は外観・設備ともに比較的よく、立地も日当たり・交通条件ともに良好だった今回の事例。築年数が経っていることから高額売却は難しいのでは、とIさんは考えていたそうですが、空室率が低く、収益も見込める物件だったことから反響は上々。
幸運なことに不動産仲介業者も、販売戦略を立てるのがうまく、インターネットと店頭の両方で買主を募集。積極的に写真を活用することで、より多くの方の問い合わせを集めていました。
また、収益物件だったことに加えて買い手側が銀行からの融資を受けられる物件だったのも今回の高額売却につながっていると考えられます。せっかく購入希望者が出てきたとしても、購入希望者が銀行からの融資を得られなければ売買は成立しません。収益物件としてのアパート売却を検討する際には、投資用物件の仲介実績を豊富に持つ不動産の方が交渉もスムーズに進むでしょう。

  • エリア:愛知県豊明市
  • 売却金額:約5,400万円

売却時のポイント1:遠方在住でも仲介業者の選び方で売却が成功

今回遠方に暮らしながら希望通りの売却を成功させたIさん。その成功の秘訣は投資用物件を豊富に取り扱う不動産仲介業者を選んだことといえるでしょう。投資用物件は、居住用の中高住宅と比べて銀行からの融資を受けるための査定なども複雑。成約価格の設定に関しても、査定額含めて非常に難しいといえます。そのため、購入希望者が日頃から多く(店舗やサイトに)訪れ、市場のニーズや金融機関の動向をリアルタイムに把握している仲介業者を選ぶことが成功の秘訣となります。

売却時のポイント2:金融金額の融資を受けやすい物件だった

もう一つ、売却を成功させた理由として挙げられるのが「銀行からの融資を受けやすい物件だった」ということです。
収益物件の場合、築年数が耐用年数を過ぎてしまっていたり、耐用年数がすぐのタイミングでの売却となると買主側も銀行からの融資が受けにくかったりすると言われています。買い手が融資を受けやすい物件であれば、売却価格も比較的高額で実現しやすくなります。

事例4:築年数の経った物件を1ヶ月半で売却

マンションやアパート売却を考えたとき、条件が厳しいと言われるのが「築古」「オーナー住戸付き」という物件です。
東京都内にあるPさんの1棟アパートは、最寄駅から徒歩5分とアクセス至便ではありましたが、築年数が20年以上と古く、戸数も賃貸用が4戸、オーナー住戸が1戸という物件。オーナー住戸は100平方メートル近くあり、賃貸物件としてはなかなか借り手がつきにくい(市場ニーズに合わない)ものでした。
こうした物件の売却時には、売却時の物件の価格と見せ方が非常に重要です。Pさんの場合、23区内という立地もあり、査定金額は市場価格よりも高く提示する不動産仲介業者がほとんど。そのため、その価格で買主を募集するもなかなか買い手がつかない状況が続いていました。
そこでこれまでの高めの査定額ではなく、物件の条件を加味した適正金額を再度査定。販売資料も市場ニーズを考えながら、広めのオーナー住戸として使っていた物件の賃料設定を再設定して販売資料を作成しました。
加えて、売り出す前には10数万円かけて敷地内の植木や物置などを撤去。綺麗な状態にしてから売り出し写真を撮影しました。
結果、不動産仲介業者が配信したDMからの問い合わせが数件入り、見事売却が1ヶ月半ほどで成立しました。

  • エリア:東京23区内
  • 売却金額:不明

売却時のポイント1:市場ニーズに合わせた適切な査定と販売額の設定

なかなか買い手がつきにくい物件の場合。立地条件だけを見て、査定金額が市場ニーズよりも高額になっているケースが少なくありません。立地だけにとらわれず、物件の築年数や賃貸しやすさなども考慮した査定金額をきちんと出し、販売価格を設定しなければ、需要と供給がマッチせず、いつまで経っても買い手がつかない状況になってしまいます。

売却時のポイント2:広く情報を配信・公開して買い手を募集

今回Pさんが売却仲介を依頼した不動産業者は、自社サイトに加えてメール会員数千人に対して物件情報を配信しています。より多くの顧客候補に情報を配信できれば、レスポンスが出る可能性も高くなります。売却時には、より多くの人にアプローチする方法を考えるべきと言えるでしょう。

売却時のポイント3:少しでも印象をアップさせるための整備を実施

築年数が経っていたPさんの物件は、外観に荷物が置かれたり、植木まわりに雑草が生えていたりと雑然とした印象のある物件でした。今回、売却前にこうした物件周りの雑然としたスペースを綺麗にすることで購入希望者の第一印象をアップさせることに成功。DMを見て問い合わせした方の目には「綺麗な物件が割安で提供されている」と映ったそうです。
ちょっとしたことのように思えるかもしれませんが、購入者の目に物件がどう映るかを考えて、必要な投資をすることは非常に重要なのです。

事例5:注意!売買契約後に売却できないことも…

賃貸マンションを、相続対策として売却しようと思っていたAさん。年齢も80台と高齢になり、子供のためにと売却先を探し、順調に購入希望者とマッチング。売買契約を締結したものの、決済のタイミングで予想外のハードルが生じてしまいます。それは、売主の認知症の発症です。売買契約を締結してから決済までの3ヶ月の間に体調を崩したAさんは、決済前の司法書士面談で、司法書士が質問した内容に対して曖昧な返答をしてしまい、意思疎通能力がないのではと司法書士が疑念を抱いてしまいました。実は、所有権の移転登記にあたっては、契約当事者の意思を司法書士が確認する必要があります。そのため、このタイミングで認知症になってしまい、意思能力がないと判断されてしまうと売買契約を締結していたとしても所有権移転登記ができなくなってしまうのです。
Aさんの場合、幸いなことに何度も面談を重ねていくことで意思が確認でき、無事に売却できましたが認知症になってからでは、相続対策としての土地活用が難しくなります。収益物件の売却益により、将来の介護施設入居費用を賄おうと考えている方、相続対策として不動産を現金化しておきたいという方は、早めの対策が必要になるのです。

  • エリア:東京23区内
  • 売却金額:不明

売却時のポイント1:認知症と不動産売却について

高齢になった時のことを考えて、マンションやアパートなどの収益物件の売却を検討している方が知っておきたいのが認知症と不動産売却についてです。
認知症は、いつ発症するかわからない病気です。一説によれば85歳以上の4人に1人が認知症を発症していると言われていますから、誰にとっても人ごとではありません。
認知症になると、その方の財産を守るために、生前贈与・土地活用といった相続対策ができなくなってしまいます。これは、本人が相続対策の意思を明確に持っていると判断できないことから。
「成年後見制度」というものがあるから大丈夫と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、成年後見制度はあくまでも財産の保全・守ることが目的の制度のため、収益不動産を売却して現金化したり、資産を運用することができないケースがほとんどなのです。
老後の資産整理を検討するなら、こうした状況も鑑みて、早めの対策が重要です。

売却時のポイント2:対策としておすすめなのが「家族信託」

Aさんは、認知症を発症しても初期だったことから売却できましたが、万が一のことを考えて対策をしておくに越したことはありません。
オススメの対策の一つとしてご紹介したいのが、家族信託という方法です。家族信託とは、子など信用できる家族と信託契約をあらかじめ結び、万が一認知症を発症した際には保有資産のうち信託財産として指定したものを運用・売却してもらえるようにする契約です。
成年後見制度よりも資産の柔軟な運用が可能になりますので、ぜひ検討してみるといいでしょう。

事例6:相場が高いうちに売却を判断して成功した事例

6年前に1億3,000万円で購入した収益物件の売却を検討していたRさん。売却の理由は、表向きは資産整理でしたが、実はEVの部品が供給停止され、フルリニューアルが必要になったり、大規模修繕のタイミングが迫ったりしていたという理由でした。
賃料収入は年間1,400万円ある物件だったため、表面的には利回りも10%近い物件。Rさんにとっては、売らずにさらに5年間保有しても今売却しても最終的な収益は同じくらいと資産。しかしながら、相場がまだ見込める早い段階から売却しておいたほうが、将来のリスクを回避できると判断しました。将来のリスクとは、市場の下落や法律の改正などによる販売価格の低下です。自分ではどうすることもできないこうした外的要因は、不動産の資産運用では常に注意しておかなければならないポイントです。
ちょうどRさんが売却を検討したタイミングは、東京オリンピックの特需で不動産価格が上昇傾向。そのため、購入時の1億3,000万円を上回る1億7,000万円での売却が実現。売却益だけでも4,000万円を得ることができました。
もちろん、先に挙げたメンテナンス上の懸念ポイントは、買主側にも説明しています。将来かかる費用を見せたくないと隠してしまえば、後々のトラブルにもつながりますから、注意しましょう。

  • エリア:神奈川県内
  • 売却金額:1億7,000万円

売却時のポイント1:これからかかる維持・メンテナンス費用も加味した売却を

Rさんのケースでは、今後生じうるメンテナンス費用として、次のようなものが考えられていました。

  • エレベーターのフルリニューアル(〜700万円程度)
  • 外壁や屋上の大規模修繕
  • アンテナ基地局の撤退

築年数が経てば経つほど、アパートやマンションはこうした修繕・メンテナンスが必要となります。その結果、いくら賃料収入が安定して得られていたとしても利益は微々たるものになる可能性も。
もちろん、修繕費用をプールしておかないと、将来のメンテナンスにかかる経済的負担・リスクも高くなってしまいます。
だからこそ、こまめに将来かかるコストを試算しながら、売却のタイミングをシミュレーション、見極めていくことが大切なのです。

売却時のポイント2:市場が高騰しているタイミングで売却できた

Rさんの場合、幸運なことに売却したタイミングは不動産市場が高騰していました。もちろん、Rさんはこうした市場の変化を察知して、将来の収益シミュレーションを比較。「今が売り時」と判断したわけですが、この判断がなかなかできない方も少なくありません。いつうるかは非常に大切で、「まだ価格が上がるかも」と思っていたら市場が下落するケースも多いにあります。冷静に、いつがベストかを判断するには、常日頃から収益のシミュレーションを欠かさないようにしましょう。
また、きちんとタイミングを判断するためには、信頼できる不動産仲介業者などとこまめに連絡を取り合うことも重要です。

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