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アパートの売却と買い替えの順番はどうすればいい?

アパートの売却と買い換え。資金をできるだけスムーズに動かすには、どんな順番で進めればいいのでしょうか?ケースバイケースでもありますが、先に新しい物件を購入する場合と、先にいま手元に持っている物件を打ってから買い換える場合で、それぞれの順番を解説いたします。

先に新しい物件を購入する場合

アパートの売却に先行して新しい物件を購入・買い替えするメリットは、買い替えしたいと言う物件が見つかった際にすぐに決断できる点です。買い替え先の対象が決まってから、今手元にある物件を売却するため、売却価格にも反映させられます。ただし、売却によるお金を頼らずに、買い替え資金を調達する必要があるため、資金的に余裕がある方におすすめと言えるでしょう。

0.購入希望額に応じて買い替え物件探し

買い替え対象となる購入物件を予算・エリアなどに応じて探します。資金的に余裕があれば、シミュレーションの結果、今手元にあるアパートを売却せずそのまま所有し続けると言う選択肢もあるでしょう。

1.価格交渉・売買契約締結

希望する物件と出会ったら、価格交渉や資金プラン策定をし、売買契約を締結します。

2.各種手続き・支払・引渡し

購入先行型の買い替えの場合、購入物件の代金は、売却資金以外のところから捻出する必要があるので注意が必要。
売却も並行して進めるケースでも、購入したい物件の契約締結と売却のタイミングが必ずしも合うとは限りません。

3.売却物件の市場動向をチェック

もともと手元に持っていた物件を売却するにあたって、市場で同じような条件のアパートがいくらくらいで売れているのかを調べてみましょう。査定金額と合わせて、売却金額を決める参考になります。

4.物件の査定・売却価格の決定

物件の査定などを経て売却価格を決定します。いくらにするかは、とても重要。買い替えであれば、購入した物件の価格とも比較しながら、損のないようじっくり吟味しましょう。

5.仲介業者との媒介契約締結、販売活動スタート

売却をお願いする仲介業者が決まっていれば、業者との媒介契約を締結し、販売活動をスタートします。
販売活動前にリフォームやクリーニングが必要であればあらかじめこの段階でやっておきましょう。

6.売買契約締結・各種手続き・支払・引渡し

無事に売却物件の買い手が見つかれば、売買契約の締結です。
その後、登記書類の準備や、移転手続きなどを経て、売却金額が振り込まれます。売却や買い替えにより利益が生じた場合は、売却益に対して税金が課税されます。個人が賃貸用アパートを買い替え・売却した場合には、一定条件を満たせば課税を繰り延べることができるので、仲介業者や税務署、税理士などに相談してみましょう。

先に現在の物件を売却する場合

先に売却をして、新しい物件を購入するメリットは、予定売却価格や実際に売却できた金額をもとに、次の購入物件を検討できるため、資金計画が立てやすくなるという点が挙げられます。また、買い替え時の資金も売却による利益を充てられるため、資金繰りがスムーズ。
早速、先に売却してから新たなアパートを購入する場合の流れを見ていきましょう。

0.市場動向をチェック

まず物件を売却しようと思ったら、近隣にある、似たような築年数・立地・大きさの物件の販売価格を見てみましょう。不動産仲介サイトなどにも掲載されているので、いろいろみてみると相場感が見えてきます。ここで注意したいのは、あくまでも販売価格は販売価格。その後の交渉のテーブルで価格が上下している可能性もあります。

1.物件の査定・売却価格の決定

市場動向をチェックすると同時に、物件の不動産査定を行い、市場動向などを鑑みながら売却価格を決定します。信頼できる不動産仲介業者とおつきあいがあるなら、査定額や売却希望価格の設定などもじっくり相談してみましょう。

2.仲介業者との媒介契約締結、販売活動スタート

不動産物件の売買は、後々のトラブルを回避し、複雑な手続きの手間を軽減する上でも個人間ではなく不動産仲介業者を通すのがベター。
仲介手数料がかかったとしても、適切なアドバイスやサポートが受けられれば手数料は決して高くありません。

3.売買契約締結・各種手続き・支払・引渡し

不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動をした結果買い手が見つかれば実際に不動産売買契約を締結します。その後、登記など書類上の手続きを経て、入金・引渡しとなります。

4.購入希望額に応じて買い替え物件探し

売却活動である程度売却金額が見込めたら、買い替え先の物件を探し始めましょう。
購入物件を探す際位は、情報蒐集とともに資金計画を再度練り直し、収益化できる物件かも冷静に判断を。

5.価格交渉・売買契約締結

購入物件が決まったら、価格を交渉し、売買契約を締結します。必要があれば、金融機関からの融資借り入れもこの段階で行います。ここまでくれば、買い替え完了まであと少しです。

6.各種手続き・支払・引渡し

売買契約を締結し、残代金を支払えば物件の引き渡しで買い替えが完了です。

まとめ

投資用アパートの買い替えは、売却と購入のタイミングが重要です。資金繰りをあらかじめきちんと検討しておかないと、いざ買い替えた物件の支払いをするときに「お金がない」という事態にもなりかねません。売却が先か、購入が先かはご自身の資産によっても異なります。仲介業者では、並行して売却と購入を進めてくれるところもありますので、希望を伝えてみるといいでしょう。
扱う金額の大きい不動産売買。しっかりと全体の買い替えの流れを把握して、スムーズな買い替えに繋げましょう。

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