アパートを売却するのに最適なタイミングは?

「相続した不動産を現金化して相続税に充てたい」「家の住み替えに伴い、今まで住んでいたアパートを売却したい」「投資用で保有していたアパートを他の投資に回すために売却したい」などアパートを売却したいと思ったとき。
考えなければならないのが、アパート売却のタイミングです。
買い手がいなければ、自分の望むタイミングで売却できないとは言え、できることならより高く売れやすいタイミングを狙いたいところですよね。そこで、今回はアパートを売却するときに、より高く売るためのタイミングの見極め方について詳しく解説します。

投資用アパートを売却するのに理想的な4つのタイミング

ここからは、具体的に投資用アパートを売却する上で理想的なタイミングはいつかをご紹介していきましょう。
全てを満たす必要はありませんが、売却しやすさや売却金額が高くなりがちなタイミング、そして税制面でお得なタイミングをそれぞれ見ていきますので、ご自身がお持ちのアパートの状態や築年数、購入価格などに合わせて最適なタイミングを見極めていきましょう。

1.アパートが満室になっているタイミング

投資用アパートの購入を検討している方にとって、何よりも気になるのが「家賃収入が得られる(=投資がしっかりと回収できる)アパート」かどうかという点です。すでに投資用アパートの購入をした経験があれば、買取手の気持ちはよくわかるのではないでしょうか?
そのため、アパートが満室になっているタイミングであれば「これだけの家賃収入が見込める」「しっかりと入居者が確保できる」と購入者にとっても魅力的な物件に映るもの。購入検討者に向けてメリットを説明する上でも大きな説得材料になりますよね。
春や秋の引越しシーズン直前だと、どうしても退去者が出てしまい「本当に入居者が集まるかな?」と思われてしまう可能性も。
もちろん、人気の高いエリアであればそれほど心配する必要はないかもしれませんが、買い手にとって物件の魅力を最大限伝えるという点では、アパートが満室になっているタイミングはおすすめです。

2.アパート周辺の地価が上がったタイミング

東京オリンピック開催などで、都心の地価が上昇するなど、地価は様々な要因で変動します。 アパートやマンション、土地などの価格は市況によって波がありますから、アパートを売るなら司教を見極めてできるだけ地価が上がったタイミングにしたいところです。
地価が上がる原因はいろいろですが、例えば景気、駅や病院などが近くにできたとき、その地域の人口が増えているときなどが考えられます。売却する前に、所有しているアパートのエリアの地価変動をチェックして、いつがベストタイミングかを判断しましょう。
なかなか初めての売却の場合は、地価変動を予測するのが難しいかもしれません。そんな時は、信頼できる不動産エージェントなどに相談するのもひとつの手です。

3.減価償却費の計上が終わったタイミング

アパートやマンションを売却する場合、売却して得られた収入は確定申告し、金額に応じて所得税が加算されます。
日本では不動産の価値は、一般的に築年数が経てば経つほど下がっていきますから、築年数が早い方が当然高価格で売れます。しかしながら、マンションやアパートの売却時に節税するなら減価償却費ができるだけ高いタイミングがベスト。このバランスがなかなか難しいところなのはもちろんですが、タイミングを見極める上ではしっかりと把握しておいた方がいいでしょう。

というのも、マンションやアパートを売る際に、売却益から減価償却費を差し引いた金額に対して譲渡所得税が加算されます。
減価償却とは、建物ができてからの年数に応じて、その価値を計算する方法です。この計算応報は、法律で定められていますので、一度計算してみてはいかがでしょうか?

「アパートの減価償却費」=「建物購入代金」×0.9×「償却率」×「経過年数」

建物購入代金は、アパート取得時にかかった購入費用(土地代は除く)です。また、焼却率は、1年ごとに喪失する価値を表す指標で、建物の構造や耐用年数に応じて国によって定められています。

4.売却価格が購入価格と投資額を足した金額を上回るタイミング

当然、投資用アパートを売却するなら売却による金銭的メリットを得たいと考えますよね。 タイミングの見極めは、つまるところいつ売るのが得かということ。売却できる価格が、不動産の購入価格とこれまで維持メンテナンス・リフォームなどで投じてきた投資金額の合計を上回っていれば、売り時と判断できるでしょう。
不動産の査定は、不動産エージェント各社でしてもらえますので、何社か査定をしてもらい、ご自身の所有する物件の価値をまずはリサーチしてみましょう。

アパート売却についての間違った考え方

アパートを売却する上で「これなら売却しよう」と判断する基準は人それぞれ。売却をする事情にもよりますが、実は一般的に言われている売り時が本当の意味でベストとは言えないこともあるのです。
ここでは、アパート売却についてありがちな、間違った考え方をいくつかご紹介します。

「売却するなら購入時の金額より高くなければならない」

確かに所有しているアパートが購入時より高い金額で売れればそれほどいいことはありません。とは言え、残念なことに日本の不動産市場では、今のところ築年数が経てば経つほど建物の不動産的価値は下がっていくのが一般的です。
地価の上昇などにより多少の上昇は見込めるかもしれませんが、購入時の価格よりも売却価格が低いことは多いにあり得ます。
また、もしも高く売れたとしても、不動産エージェントに依頼した場合の仲介手数料や税金などを勘案すれば、それほど利益が出ないことも。

もっと高く売りたい!と粘れば粘るほど築年数が経ち、不動産価値が下がることも多いにあり得ます。判断が先延ばしになればなるほど、結果的に望む金額で売れないこともありますので注意しましょう。

「○年後に売却するよりも、今売却した方が○年分のキャッシュフローが手元に残る」

例えばアパート(年間のキャッシュフローが500万円、残債は6400万円)の不動産の売却を検討したとき。
今売れば8,000万円になり、5年後に売れば6500万円で売れると仮定した場合、あなたはいつ売るのがベストだと思いますか?
毎年500万円ずつ手元に入ってくる物件を今売却すれば、5年分のキャッシュフローを得られると考える方も多いでしょう。

確かに、アパートをそのまま5年間所有し、5年後に売却するよりも今売った方が5年分のキャッシュフローを手にできることは確かですが、今売った場合と5年後に売却した場合の売却価格だけを見るのでは本当に手元に残る金額は把握できません。
当然ですが、投資用に購入したアパートを向こう5年間保有した場合、5年間で物件の残債が当然減っていきます。

そのため、上記の例では今売る場合と5年後に売却した場合のトータルキャッシュフローは次のように変わってきます。

<今売る場合のトータルキャッシュフロー>
売却価格(8000万円)−残債(6400万円)=1600万円

<5年後に売る場合のトータルキャッシュフロー>
売却価格(6500万円)−残債(4500万円)=2000万円
※年間の返済額が400万円と仮定

もちろん、売却にはここから売却経費がかかりますし、不動産価格は司教によっても変動します。
しかしながら、キャッシュフローが今一気に入るからといって、すぐに売却した方がトクとは断定できないのも事実なのです。

結局いつがトクなのか?

投資アパートから利益を得ようと思う限り、様々な要素を総合的に判断して売却するタイミングを見極めましょうとしか言えません。
しかしながら、例えば別の投資案件で今所有している投資用アパートよりも利益が見込める場合。時は金なりではありませんが、早めにより利益が得られる投資先へと切り替えた方がいい場合もありますよね。
ぜひ、売却のタイミングは、ご自身の状況と世情を鑑みながら、専門家の意見もあおいでしっかりと判断していきましょう。

投資用アパートを売却するタイミングはよく検討すべき

「アパートなどを相続して、相続税を支払うために一刻も早く売却したい」など特殊な事情がない限り、アパートを売却する際にはより高い価格で売るためのタイミングを検討することが大切です。
中古不動産市場は、かつてよりも活性化しているとは言え、やはり売れやすい時期と売れにくい時期というものがあります。売れにくい時期に売るためには、価格を下げざるを得ませんから、ご自身が望む売却額にならないことも。逆に、買い手がいる時期に売却すれば想定以上に高額でアパートを売却できることも可能かもしれません。

売却時期と売却金額のどちらを優先するかにもよりますが、しっかりと売却するタイミングを検討しないと結果的に損をしてしまう可能性大。だからこそ、不動産市場の動きをしっかりと見極めて、売却をしましょう。

また、売却金額だけでなく、税制面でもタイミングはじっくり吟味するのが吉。所有期間が短いと、売却(譲渡所得)にかかる所得税や住民税がより高く設定されています。長期譲渡所得になった方が税率は下がりおトクです。こうした諸々の条件をしっかりと判断して、売却時期を決めましょう。

3つの条件から絞り込み!高く売却できる不動産会社3選3つの条件から絞り込み!高く売却できる不動産会社3選
3つの条件から絞り込み!高く売却できる不動産会社3選