アパート売却をせずに建て替えを考えた方がいい理由とは?

アパートを売却せずに建て替えたほうがいいケースとは

入居者は少ないが資金に余力がある場合

空室が多く入居者数は少ないけれど、資金にゆとりがある場合は建て替えを行なうという選択肢があります。

入居者に立ち退きをうながし、建物を一度取り壊さなければならないため、建て替え完了までにコストがかかるのがオーナーにとっては問題となります。

しかし土地そのものを手放すわけではないので、建て替え後のアパートには将来性があります。また、建物を一新することにより収益性が改善するなどのメリットも期待できます。

ただしアパートの建て替えには自己資金が必要なので、どの程度までお金をかけられるかが問題となります。長期的に投資を行なう予定がある方は、資金にゆとりのあるうちに建て替えを検討しても良いかもしれません。

環境が整っている場合

アパートの立地によっては、売却ではなくそのまま建て替えて使ったほうがいい場合があります。その決め手となるものが「立地」。

立地は入居者にとって、建物の目新しさと同じくらいに外すことのできない条件です。通勤や通学、プライベートを楽しむために、どの程度利便性が整っているかを重視するケースは非常に多く、立地条件が良いアパートほど建て替えによって入居者を集めやすくなります。

一度建て替えてしまえばそのアパートは新築として生まれ変わるので、立地条件とあわせて入居者が増える可能性が期待できます。

駅チカ、公共交通機関が複数利用できる、大きな通りに面しており交通の便が良いといった条件に当てはまる場合は、売却の前に建て替えを検討してみても良さそうですね。

収益性が低いアパートというのは、建物の老朽化や設備の古さなどが入居者離れにつながっている可能性があります。

設備を一つずつ取り替えるだけでは間に合わないケースもありますから、古さが際立つようであれば建て替えるのも一つの方法といえるでしょう。

建物と一緒に土地を購入している場合

オーナー自ら所有している土地にアパートを建てているケースでは、アパートを売却してしまうと取り壊しに費用がかかります。せっかく売却で得た利益が、取り壊し費用で相殺されたり、場合によってはマイナスになることもあるでしょう。

このような場合には売却をせず、建て替えによって維持していくほうが損失が少なくなる可能性があります。もちろん建物と土地を分けて売ることもできるのですが、収益性を考えた場合経営を続けていったほうが後々のダメージが防げる可能性があります。

アパートの建て替えにかかる費用について

木造アパートの建て替え費用

アパートの建て替えは、建物の規模や構造によって変わります。50坪の木造アパートの場合、2階建てで3,000万円以上が相場となり、3階建ては4,000万円以上になります。

基本的に坪数と単価によって建て替えにかかる費用が変化しますので、坪数が大きくなるほど高額になります。

軽量鉄骨アパートの建て替え費用

木造アパートよりも頑丈な軽量鉄骨アパートは、50坪2階建てで3,500万円以上が相場となります。4階建てになると1億円を超える場合もあるため、建て替える際は資金計画をしっかりと考えたうえで臨む必要があるでしょう。

基本的に木造アパートと同じ計算方法になりますが、建物に使われている素材が木造に比べて頑丈なので、坪数と階数に応じて建て替え費用も高額になっていきます。

鉄筋コンクリートの場合

耐震性の高さから人気が集まっている鉄筋コンクリート造のアパートは、50坪2階建てで4,500万円から6,000万円が相場となります。4階建てで1億円、5階建てで2億円というように、億のお金が必要になる場合も少なくありません。

ただしアパートの建設費は、業者によってプランが変わるため常に同じ金額ではありません。アパートの立地や工事にかかる費用などは、実際に見積もりをとってみなければわからない部分もあります。

実際にどの程度費用がかかるのかについては、依頼する予定の不動産会社に見積もりをとってもらうのが一番効率的です。そのうえで、自己資金として建設費の1割程度は頭金を準備しましょう。

建て直しの費用には、アパートに使われている建材、坪単価、階数、立地条件などさまざまな要素が関わってきます。

まずは資金計画をしっかりと立てて頭金の準備を行いながら、複数の業者に見積もりをとってもらうことをおすすめします。

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