アパート売却の際に問題となる相続について

アパートの相続と売却が問題になる理由とは

相続と売却どちらを先にするか

相続したアパートを所有することになったら、アパートを貸し出す以外に売却するのも一つの方法。売却によって固定資産税の支払いが回避でき、売却で得られた利益が手元に入るといったメリットが期待できます。

しかし、一つ建物を複数の相続人で分ける場合、誰がどこをどの程度相続するのかで揉めることがあります。なかには複数の建物を複数の相続人で分割して相続するケースもあり、資産の規模や相続人の人数が増えるほどに問題が複雑化しやすくなります。

一度建物を売却して、そこから得られた利益を均等に配分する方法がもっとも効率的ですが、事情があってアパートを手放したくない相続人がいる場合は厄介です。複数の相続人同士で「遺産分割協議」を行い、落としどころを見つけなければなりません。

資産の程度によっては、思い切ってアパートを売却したほうがスムーズに相続が進むこともあるので、当事者間でしっかりと話し合いを進めましょう。

共有名義の物件は全員の同意が必要になる

売却したいアパートが自分以外の人との共有名義になっている場合、売却にはその人の同意も必要になります。勝手に自分だけの意思で売却することはできません。

売買契約を結ぶためには、共有者全員の署名と捺印が必要になります。このとき、共有者が遠方に暮らしていたり、入院や介護を受けたりしている状況であると、問題が長引きやすくなります。

共有者同士が諸事情で一つの場所に集まれない場合には、委任者を立てて委任状と印鑑証明書が必要になり、こちらも手続きに時間がかかる場合があります。

相続したアパートの売却には、相続人の人数や家庭環境、アパートの資産価値などをすべて洗い出さなければなりません。不動産の価値が高く入居者が確実に見込まれる場合には、たとえ相続人全員が同意していても、簡単に売却ができない事情が出てくることもあります。

アパートの相続と売却の問題は一人一人状況が異なることもあり、弁護士など専門家を含めて解決しなければならない場合も。

複雑な手続きや相続人同士での話し合いにかける期間などを考えたうえで、早めに行動に移す必要があるでしょう。

相続人になったらアパートはどうすればいい?

相続する場合

相続人全員が協議をした結果、アパートを相続することを決めた場合は、収益に関する取り決めはしっかりと行うようにしましょう。

なんとなく相続する、というだけではアパートの管理はうまくいきません。家賃収入や、アパート経営にともなって発生するさまざまな収入についての配分を決めておくことは、後々のトラブルのリスクを防ぐうえでも重要なポイントになります。

他にも、管理者や税金の問題などが隠れていますので、問題をすべて洗い出して協議を進めていかなければなりません。

相続人が3人、4人と増えるにしたがってそれぞれの意見というものが出てくることもあります。そうなると、リフォームをするか否か、入居者を募集するべきか否かで常に協議しなければならず、協議が平行線をたどった際にアパートの収入が落ち込んでしまう可能性も。

このような問題を避けるために、早い段階で弁護士などの専門家を含めた協議を行なっておくことをおすすめします。

売却する場合

相続人全員が売却に同意すれば、あとは売却に向けて手続きを進めていくことになります。遺産分割では、相続した不動産物件を売ってそこから得られた収益を配分するのが理想的。

税金の面で考えても、相続人が支払いきれないほど高額に課税されるようなケースでは、思いきって売却したほうが節税になります。

相続人全員が高齢でアパートの管理ができない、相続人の後に管理を引き受けてくれる人がいないなど、後継者の問題からアパートを手放さざるをえないケースもあります。このような状況が発生している場合には、売ってしまったほうが安心かと思います。

とりあえずアパートを経営してみてそれから売却するという方法もありますが、収益や税金について考えなければならないので、管理が一筋縄ではいかないケースが多くみられます。

売却には、更地にして買い取ってもらう方法のほかにも、リノベーション物件として売る、不動産会社に現状のまま買い取ってもらうという方法が検討できますので、選択肢を多く持っておくことが売却を成功させるポイントになります。

アパートの立地や需要によっては高値で売れるケースもあり、必ずしも相続のほうが良いというわけではありません。アパートを売却する理由は相続人によってさまざまですが、相続してからの管理体制が構築できなければ、売却を考えてみても良いかもしれません。

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