アパートを売却するのにかかる費用は?

アパート売却にかかる費用を項目別にご紹介

投資用アパートやマンション、土地などの不動産を売却する際、必ずかかってくるのが売却費用です。
不動産エージェントへの手数料や税金など、細々と積み重なっていけばそれなりの金額になることも多い売却にかかる費用。どのくらいかかるのか不安をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。どんな費用があるのか、早速見ていきましょう。

アパート売却の際にかかる手数料について

アパート売却時にかかる費用は色々ありますが、最もかかるのが売却を仲介してくれる不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、物件の価格にもよりますが一般的に次のような計算式で計算されます。
この計算式は、法律で定められた仲介手数料の上限となりますので、会社によってはこれよりも低い金額で設定されているケースもあります。

【400万円を超える売買の仲介手数料】
=売却金額×0.03+6万円+消費税

手数料は高額なので、仲介業者を介さずに売却したいと思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかしながら、それは得策とは言えないのが現状。アパート売却にはタイミングもありますし、売買契約時の手続きが煩雑な上、個人間でのやりとりにはトラブルが生じるケースも少なくありません。こうしたリスクを考えれば、仲介手数料を支払った方が、結果的に安くなることもあるのです。

アパート売却の際にかかる税金について

アパート売却時には、譲渡税と住民税、印紙税などの税金がかかります。
譲渡税は、アパート売却で出た利益に対して加算される税金です。例えば、3000万円で購入したアパートを4000万円で売却する場合には、利益となる1000万円に対して譲渡勢が加算されます。ただし、購入時の金額よりも低い価格で売却した場合、当然利益はマイナスとなるので譲渡勢は加算されません。
また、住民税は譲渡税と同じように売却益に対して加算される税金です。住民税は、地域によっても異なりますが、およそ利益の5%。譲渡勢が利益の15%ですから、トータルで20%ほどが税金として支払う費用となります。
また、印紙税は売買契約書に春物で、5,000万円以下の売買契約であれば1万円の収入印紙がかかります。

不動産登記手続きにかかる費用について

ローンで投資アパートを購入していた場合、売買時にローンが残っていれば金融機関の抵当権を抹消する必要があります。また、不動産の所有件も登記簿上移転しなければいけませんが、移転登記にかかる費用は、通例飼い主側の負担となるのでそれほど心配しなくてもいいでしょう。
ローン抵当権の抹消は、司法書士などに依頼します。この場合、司法書士に支払う依頼料は2万円〜3万円が相場です。

その他必要に応じて必要な諸経費

アパート売却時のハウスクリーニング費用や、廃棄物の処分費用などがこの項目に当たります。
かかる費用はアパートの大きさなどにもよりますから、不動産仲介会社に業者を紹介してもらい、概算見積もりを出してもらうといいでしょう。

アパート売却の相場

では実際に、どのくらいの相場でアパートは売却できるのでしょうか?
かかる費用とのバランスを見ながら、売却金額も決めたいところですが、相場はエリアや築年数、現在の入居率などによっても大きく変わるため、一概にはいえません。

国道交通省の「土地総合情報システム」から実際に取引された不動産の情報を検索してみると、東京都内では次のような金額で売却が成立しているようです。あくまでも一例としてご紹介してみましょう。

東京都新宿区市谷台地 RC造(土地含)の場合

  • 最寄駅:曙橋駅
  • 土地面積:350平方メートル
  • 取引総額:74,000万円

埼玉県さいたま市中央区 RC造(土地含)の場合

  • 最寄駅:与野駅
  • 土地面積:800平方メートル
  • 建築年:昭和56年
  • 取引総額:21,000万円

「土地総合情報システム」は、会員登録なしで検索できますので、ご自身が保有している物件に近い条件を入れて、相場をチェックしてみてはいかがでしょか?

参考: 国土交通省「土地総合情報システム」:不動産取引価格情報検索

アパート売却で手元に戻ってくるお金がある?

アパート売却時には色々な費用がかかる一方で、手元に戻ってくるお金もあります。知らないと損をしてしまいますので、忘れずにチェックするようにしましょう。

火災保険などの費用

火災保険など特定の保険に加入していた場合。売却時に残っている保険期間分の保険料は、申請すれば変換してもらえます。
もちろん、どの程度返金されるかは保険会社や保険プランによっても異なります。売却が決まった際には、解約時に残りの期間分の返還金を受け取れるよう、確認・手続きをしましょう。

固定資産税

毎年1月1日時点でアパートを所有している人に請求される固定資産税は、その年1年分の税金です。すでに支払済みであれば、例えば6月末にマンションを売却した場合、売却後の期間の固定資産税は買主側に請求できます。

譲渡費用

アパート売却時には、譲渡所得として売却益に応じて税金を支払わなければいけません。この際に、譲渡所得は売却益から取得費と「譲渡費用」というものを引いた金額となります。
つまり、譲渡にかかった費用は、税金を計算する上で差し引いて考えられるのです。直接戻ってくるわけではありませんが、譲渡費用がかかればかかるほど、譲渡所得が下がりますので、支払う税金は少なくなります。

譲渡費用には、次のようなものがありますから事前に確認して、計算する上で忘れないようにしましょう。

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
 これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

出典: 国税庁HP(2018年12月確認)

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