築古アパートを高く売りたい!アパート買取高額査定のコツ » 相続アパートを売却する際に注意することは?

相続アパートを売却する際に注意することは?

親族からアパートなどの収益不動産を相続した場合でも「経営を継続したくない」と判断した場合は、売却となります。その際は、いくつかの点に注意しなければなりません。

相続アパート売却の際の注意点

貸借人への報告について

アパートに入居者がいる場合、購入者がそのまま運営を引き継ぐのであれば、報告の義務は特にありません。とは言え、家賃の振込先が変わることなどは伝えなければなりません。

また敷金を預かっている場合、全額を購入者に引き継いでもらうこととなります。これは「購入者に負担してもらう」という意味ではなく、預かっている敷金を、そのまま渡すということ。場合によっては「売却金額から敷金の総額を引いた金額を受け取る」という取引になることもあります。

良心的な売却者は「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を作成し「所有者が変更になり、敷金の預かり先も変わった」と報告するでしょう。

賃料について

賃料は先払いであることが一般的のため、売買契約が締結される前に、入居者から翌月分の賃料が振り込まれてしまうことも、多々あります。

この場合、翌月分の賃料はもちろん、所有権が移った日から賃料を日割り計算し、譲渡すべきものは譲渡しなくてはなりません。誠意ある対応が、トラブルのない売買を実現すると知っておきましょう。

負債について

アパートの建設費用など「ローン返済が終わっていない物件」の売却は可能なのでしょうか?答えは△。

もし売却金額でローンを完済できなら「可能」と言えますが、そうでない場合は、不可能。残債を引き継いでまで物件を購入する人は、現れません。借金がある以上、物件の抵当権は金融会社に握られていますから…。

「負債が残っても、とにかく手放したい」という場合、任意売却を選択することとなりますが、その際は「住宅ローンの延滞事故」として、ブラックリストに掲載されてしまうほか、クレジットカードの更新ができなくなるなどの弊害があります。

アパート経営は、相続税対策となるのか?調査しているページです。

アパート経営は相続税対策となるのか

親族から不動産を譲り受ける場合、相続税が発生します。日本の相続税額は世界でもトップレベル。さらに2015年からは、4,000万円以上の遺産に、相続税がかかるようになってしまいました(2014年までは、7,000万円程度までの遺産には相続税がかかりませんでした)。

しかし相続する不動産が賃貸住宅の場合は、ある程度の節税効果が認められます。

  • 貸家建付地…賃貸物件を購入した土地に建築し、持続的に貸し出すと、7,900万円まで評価額(1億円)が下がる。
  • 小規模宅地等の特例…賃貸事業で活用している土地だと、評価額の減額対象になる面積上限は土地内の200m2まで。
  • 建物評価額…相続した土地に建物がある場合、その建築費の50~70%が遺産の評価額となる。

このように土地付きのアパートは、相続税の節税効果が高く、一般的な不動産との間に数千万円程度の相続税額差が生まれることもあります。

しかしその恩恵に俗するためには、すでに経営実績のあるアパートでなくてはなりません。更地や一般家屋である場合は、被相続者の生前から、アパート経営に乗り出しておく必要があるのです。

悩ましい空室対策

上記のように、アパート経営には高い相続税節税効果がありますが、そもそもアパート経営に向かない土地もあります。数千万円単位の費用を投じてアパートを建設しても、駅から遠かったり、生活に不便な場所だと、入居希望者が現れません。

アパート経営にとって、空室は最も高いリスク。家賃収入を得られなければ経営の意味がありませんし、売却しようにも買い手が付かないという状況が生まれてしまいます。

エリアの特徴や条件をよく精査し、居住者にとって魅力的な物件づくりに腐心する必要があるのです。

アパート経営による相続税節税事例

以下に、相続税に関する2つの事例を見てみましょう。

Aさん…
現金2億円を相続。事前に土地活用対策は行わなかったので、相続税は約5,000万円課税された。1憶5,000万円をそのまま銀行に預け、20年間手をつけなかった場合、0.5%の預金利子で1,600万円に増える。

Bさん…
現金1億円と、時価1億円の土地を相続。土地には5,000万円をかけ、アパートを建設しておいた結果、相続税は1,400万円にまで抑えられた。また毎年、600万円の家賃収入が発生。建設の際の借金の支払いや、さまざまな費用を支払ってもアパート経営だけで毎年250万円程度の収入があり、20年後の合計は5,000万円となった。

いかがでしょうか?やはりアパート経営で土地活用した方が、収入は大きくなるのがわかります。老後の備えとしても有望と言えそうですね!

とは言えAさんのように、何の気苦労もなく「利子だけで1,000万円以上、利殖」というやり方も悪くはありません。どちらを選ぶべきなのかは、慎重に検討する必要があるでしょう。

相続した親のアパートを売却するには?調査しているページです。

相続した親のアパートを売却するには

親などの親族が生前に経営していたアパートを相続することになった、というケースがあります。

賃貸住宅は相続税節税効果が高く、家賃収入も継続的に得られるため、「良い話」と捉えられることは多いもの。しかし実際には、築年数により維持費がかかったり、空室対策に追われたりと、経営にはさまざまな問題が山積み。「せっかく遺された不動産だが、売却して現金化できる方が、ありがたい…」と考える人もいるでしょう。

以下に売却の手続きを紹介しますので、参考にして下さい。

まずは相続登記

「いずれ売却する」という意志があっても、ひとまずは相続を行います。賃貸住宅の場合、一般的な土地や家屋に比べ節税効果が高く、場合によっては数千万円単位の差が生じるからです。相続の際は、登記の名義変更を行います。

実際の手続きは法務局で行うこととなりますが、作業は煩雑であり、準備しなければならない書類も多いので、司法書士などの手を借りると良いでしょう。

相続税申告

相続が決まったら、相続税を申告しなければなりません。相続税の計算法は、以下のようになっています。

アパートの相続税計算法

  • 土地と建物は別々に評価される。
  • 土地は、接している道路の価値に即して決められる「路線価」で評価され、実勢価格の70~80%程度。さらに賃貸住宅を建てていると、割引いて評価される。
  • 建物は「固定資産税評価額」で評価される。実勢価格の60~70%程度。さらに賃貸住宅の場合、割引いて評価される。

売却に乗り出す

アパートを相続してすぐに売却へ乗り出すと、税務署から「租税回避行為」としてマークされる可能性あり。先述の通り、賃貸住宅は相続税の節税効果が高いからです。このため相続後、最低でも4年程度は、経営を継続するのが無難です。

その後の売却は、プロの不動産会社のサポートを得ながら、進めていくことになります。もし土地の値上がりなどが期待できる要素がありそうなら、売却に最適な時期を伺う慎重さも必要となるでしょう。

アパート相続の際、もう一度見直すべき減価償却について調べているページです。

減価償却について|アパート相続

アパートを経営する過程で「経費」として計上できるのが、減価償却費です。そもそも、どういったものなのでしょうか?

減価償却とは

事業として用いる建物や内部の設備は、時間の経過とともに資産価値が減少していくもの。
このため、実際には修繕などを行っていない年でも、資産の取得にかかった費用を各年分に分割して「必要経費」として償却することができる。
必要経費は、確定申告において控除対象となるため、節税効果を高めるために役立つ。

減価償却には2つの計算法がある

減価償却には、2つの計算法があります。

  • 定額法…毎年、一定額を減価償却費として必要経費に計上していく。
  • 定率法…毎年、未償却残高に一定率をかけ、減価償却費を計算する方法。初期段階では多額の減価償却費が計上できますが、償却費は少なくなっていく。

実際の相続では、親族がすでに経営を行っていたアパートを、引き継ぐことになります。親族は経営期間中、いずれかの方法で減価償却費を計上してきたはず。しかし相続にあたって、いったんフラットな状態となるため、相続人が改めて計算法を指定する必要があります。

相続の翌年の確定申告の際、「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」という書類を提出することになりますが、何もしないと自動的に定額法になってしまうので、注意しましょう。

定額法と定率法はどちらが得なのか

減価償却費を計上するにあたり、定額法と定率法のどちらを選んでも、最終的に必要経費に計上できる金額は、変わりません。

定率法は、どちらかというとアパート経営の初期段階において、節税効果が高い計算法です。後年は建物の経年劣化により修繕費がかかることが多いもの。それらも必要経費には計上できますから、長期的に見ると経費負担を一定に抑えやすいということです。

相続するアパートの状態は、ケースバイケース。減価償却については、築年数などを鑑みながら、慎重に検討する必要がありそうです。

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